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降本提效!碧桂园、万科这样做装配式项目管控
浏览: 发布日期:2018-06-13

 

近些年来,装配式建设工程在政府的大力支持下,开始迅猛地发展起来。由于其节约工时优势,受到许多诸如碧桂园、万科等一线标杆房企的宠爱。

但采用装配式建筑,其造价成本究竟会增加几何?

要缩短工期以覆盖掉一定成本,应该如何做好装配式建筑的项目管控?

我们结合碧桂园和万科在装配式建筑实践上的丰富经验,给大家带去一些经验启发。

碧桂园SSGF体系带来多少成本上扬?

此前,碧桂园为了更好地让装配式为其快周转服务,专门研发出一套新型的SSGF工业化建造体系,将装配式与现有的建筑工艺融合,受到整个房地产行业推崇。

不过,SSGF工法虽然大大提升了碧桂园的装配式项目的周转速度,但也产生了很多的增量成本。因为碧桂园的SSGF工法中有一些新型工艺,如全混凝土外墙、轻质隔墙、楼层截水系统、屋面PC保温砖等,都会在项目施工中产生更多的投入成本。有人对碧桂园的几项工艺进行了成本分析。

全混凝土外墙分析:利用全混凝土外墙配合铝模和爬架施工,外墙可实现免粉刷,达到直接做涂料基层或保温(北方)的要求;但根据各地区抗震等级、结构形式等,成本变化较大;

成本:比如20层以上高层项目,广深区域约增加55.88元/㎡

轻质隔墙分析:该做法增加户内得房率,施工速度快,减少了湿法作业面积,施工效率高,大幅度降低了对砌筑工人的使用;

成本:相比传统加气块增加55.62元/㎡

楼层截水系统分析:穿插施工条件下,首先要考虑的是楼层的截水问题,设置楼层排水系统,不仅可以避免工序间的污染,还可以节水重复使用

成本:增加8元/㎡

屋面PC保温砖分析:该工艺施工速度快、成型效果较好,定型化生产、减少现场施工工序

成本:增加3.48元/㎡

对于这些工艺产生的增量成本,即使是碧桂园这样成本管控如此成熟的标杆房企,也很难在短期内将它们覆盖掉。

不过,这并不代表装配式的成本就没有降低之法。

缩短工期后,将节省多少隐性成本?

根据碧桂园公开的茶山项目数据对比,利用SSGF工法建造的装配式项目为碧桂园节省了315天的工期,也因此增加了145.26元/㎡的显性成本。不过有一个地方却让人眼前一亮,就是其隐性成本节约了127.03元/㎡。

隐性成本的种类较多,如物业管理费、项目管理费、营销费用、贷款利息等等。虽然不同的项目情况、销售情况、新体系落地情况不同,隐性成本的表现也会有很大的差异。但装配式建筑的确是会带来一系列的提前收益,比如交付提前带来相应的租金、物业费等,需综合考虑资金的时间价值等。

因此,即使装配式项目的显性成本目前受整个产业链发展的局限,暂时难以覆盖,但装配式建筑的隐性成本却有很大的降低空间。

碧桂园此前曾分析影响隐性成本的因素,发现,在主体正负零至主体封顶与传统标准层结构施工工期均按5.5天/层计算,若实际施工标准层工期<5.5天/层,则隐形成本节约更多、反之隐形成本节约将减少。而从茶山项目节约工期315天,隐性成本节约127.03元/m也可证明该结论的正确性。

因此,我们可以这么认为,如果将装配式建筑的工期优势最大限度的发挥出来,装配式建筑的一部分成本就会被降低。

万科在装配式项目上的管理实施要点

那么,对于房企来说,要从哪些方面入手,才能让装配式项目最大限度的高效运行,节约更多的项目工期呢?

万科有一套解决方式:

首先是通过装配式项目的试点,沉淀更多此类的项目开发和施工经验,然后逐渐提升装配式项目的装配率。

其次,防止因设计、生产或施工流程不规范、协调不及时导致的不可控因素影响装配式项目的工期。因此,万科在项目全流程的管理上,加大了管控力度。其主要的管控节点如下:

构件图纸深化管控要点

构件制作前的深化设计

预制构件模板图、配筋图、预埋吊件及埋件的细部构造图等;

带饰面砖或饰面板构件的排砖图或排板图;

复合保温墙板的连接件布置图及保温板排板图;

预制构件脱模、翻转过程中混凝土强度、构件承载力、构件变形以及吊具、预埋吊件的承载力验算等。

图纸深化流程

构件深化控制要点

构件生产及运输管控要点

构件生产及运输策划流程

构件生产及运输策划要点

土建总包:提前4个月按照施工进度计划排出构件需求计划;构件需求计划需分楼号提出;根据最终的构件生产计划策划施工现场构件堆放及场地协调。

构件厂:按照总包单位提出的构件需求计划,结合自身能力制定构件排产计划;按照构件生产计划测算出模具需求数量报项目部确认;照项目部确认后的模具生产计划制定实际的构件生产计划。

项目部:制定总进度计划并审核总包上报的单位工程进度计划;根据单位工程进度计划审核总包方的构件需求计划的合理性;根据构建需求计划审核模板模具需求计划的合理性及经济性。

模具设计及加工政策

构件生产驻场管控要点

驻场要求:项目部要求监理单位进行驻场质量延伸管控,对驻场人员进行专项培训,对不符合要求的构件严禁出厂,重点质量把控要点如下:

隐检验收控制要点:

纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等;

钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等;箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等;

预埋件的规格、数量、位置等;灌浆套筒、吊环、插筋及预留孔洞的规格、数量、位置等;

钢筋的混凝土保护层厚度。

构件运输控制要点

运输路线需重点策划,关注沿途限高(如天桥下机动车道限高4.5m,非机动车道限高3.5m)、限行规定(如特定时段无法驶入市区)、路况条件(如是否存在转弯半径无法满足要求情况)等,最好进行实际线路勘查,避免由于道路原因造成运输降效或者影响施工进度;

对构件运输过程中稳定构件的措施提出明确要求,确保构件运输过程中的完好性;

预制外墙板需采用专用运输架竖立方式运输,且架体应设置于枕木上,避免外墙板运输损坏;

构件吊装施工管控要点

塔吊布设策划

现场道路运输、构件存放策划

道路运输

现场道路通常,严禁掉头;

最小转弯半径保证16m拖挂车转弯达到90°;

综合考虑各作业同时施工,保证错车运输,尽量避免卸货车与混凝土罐车同时作业;

构件存放

卸货点首先需考虑塔吊吊装能力及施工效率;

提前策划现场存放模板数量,要求构件厂上报构件配车方案;确保现场无施工降效的同时尽量保证构件厂满车运输。

专项施工方案验算策划

专项方案内容

进度计划:构件生产计划,构件安装进度计划;

预制构件运输方案:车辆型号数量,运输路线,现场装卸方法;

施工场地布置:场内通道,吊装设备,吊装方案,构件码放场地等;

专项施工方案:构件安装方案,测量方案、节点施工方案,防水施工方案,后浇混凝土养护方案、全过程的成品保护及修补措施等;

施工安全:吊装安全措施、专项施工安全措施;

质量管理:构件安装的专项施工质量管理;

绿色施工与环境保护措施

验算内容

预制构件运输、码放及吊装过程中按吊装工况进行承载力验算; 预制构件安装过程中施工临时荷载作用下构件支架系统和临时固定装置的承载力验算。

构件吊装管控要点

预制构件吊点应通过专门设计和计算制定,并且每构件应有指定的方式(竖立或平放)和指定吊点,在运输和吊装过程中应严格遵守相关规定,严禁随意通过构件钢筋、非起吊用的预埋件、非指定吊点或增减使用指定吊点进行起吊;

以钢筋做吊钩时,必须采用韧性高的圆钢,严禁用螺纹钢作为吊点钢筋;

预制构件吊具应按照单件构件重心位置,设置在平衡点上,保证预制构件能水平起吊;

为防止预制构件起吊时单点起吊引起构件变形,可采用吊运钢梁均衡起吊就位。

另外,有足够的、匹配的、优质的供应商、通过招标或者战略合同的方式有效控制成本;

覆盖增量成本,需产业链共同努力

虽然,工期缩短的确能够节约装配式项目的隐性成本,但对于整个装配式项目产生的增量成本来说,还是冰山一角,真正要做到整体成本的降低,除了要靠房企内部的管理,更要仰仗整个产业链各方的努力。

如房企采购部门将招采工作前置,对项目的招采计划及签定合同计划严格要求,让项目根据穿插施工需要等运营节点要求进行倒排招标及采购计划。同时提前明确什么时候要立项,什么时候要定标,什么时候要签定合同,才不会影响项目的进场及实现工期的节余。

另外,采购部门还可以通过集采或者战略合同的方式与优质供应商合作。这样就能为装配式建筑实实在在地降低建造成本,促进装配式建筑行业的良性发展。

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